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合肥蜀山区和高新区近期房价如何该如何买房

蜀山区和高新区是合肥的西贵之地，也是我分析的最后一片西南区域，由于两个板块在地理位置上非常接近，故归为一类。近几年，高新区发展异为迅猛，正在成为合肥炽手可热之地。

我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据，共计3371个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年二三季度为16475元/平米，上涨86元/平米，涨幅0.52%，基本持平。

由于链家数据更新较为滞后，再加上板块分析要分多个篇章进行，而且持续周期较长，现在才更新到2018年第三季度。因为我主要研究房价变化规律，用于指导投资，请不要太在意当前房价的绝对值，毕竟目前合肥房价整体比较稳定，只是局部略有起伏而已。

由于样本数量有限，再加上今年以来，一些板块一直在持续上涨，因此我们会看到部分小区的房价数据，较当前可能有较大出入，部分小区仅供参考。接下来我将对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评，以长江路、黄山路和西二环为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以西，南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年二三季度的成交情况。蜀山区和高新区去年全年共成交665套，今年二三季度成交820套，半年的数据已比去年全年高出近1/4。

两区上半年平均成交价格为16369元/平米，比去年全年（16124元/平米）上涨了245元/平米，涨幅1.52%，高于全市平均值。成交周期从74.4天增加到86.2天，延长了11.8天；议价空间从3.48%降低到2.56%，减少0.92个百分点。

其中蜀山区房价较去年上涨0.84%，高新区二手房较去年上涨2.38%。蜀山区成交周期延长14.9天，高新区成交周期延长1.3天，两区议价空间都有比较大的降低。

关于之前分析过的其他各区文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“经开”等区域关键词即可查看。

黄潜望板块

黄潜望板块共成交230套二手房，板块成交均价为17375元/平米，较去年全年（17126元/平米）上涨249元/平米，涨幅1.45%。板块整体议价空间较去年收窄1.02个百分点，成交周期有所延长。

黄潜望板块大部分小区都属于优质资产，涨幅均高于全市平均水平，但整体较之前分析的滨湖区、政务区和经开区略逊。这其中有低价盘成交比重大的原因，比如信旺华府骏苑、丁香家园及部分公寓，也有一部分小区前期涨幅过大后期略有回调的因素，比如万科金色名郡、光明世家和安粮城市广场。

下跌的小区，除了后期回调的之外，更多的是公寓和回迁小区。比如信旺华府骏苑，新华国际公寓，丁香家园回迁房，这些小区大多品质较差或者居住体验不好，属于劣质资产，成交价格同时也相对较低。

以潜山路为界，板块内的学区可分为50中新校望岳校区和50中东校望江路校区，看过我之前文章的同学都知道，50中新校望岳校区是一个2档中流水平的学区，50中东校望江路校区完全不入流（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。

尽管如此，我们可以看到，跟潜山路东相比，50中新校望岳校区还体现出了一定的溢价，绝大部分小区均价接近或者超过2w+，这是一个准学区房的价格。我认为除了部分人认可学区价值及距离学校较近外，还有房龄、区位、品质等方面的优势。

其实从信达西山银杏和金大地1912两个小区的成交来看，公寓单价不及住宅，说明50中新校望岳校区并未达到一所真学区的真正价值，但即使如此，学区内的房价表现坚挺，属于比较优质的板块。

板块内在售新小区有两个，分别是伟星国宾台和金隅南七里，目前都只剩下总价较高的大户型及洋房产品。国宾台备案价格在2.26w，这个价格是偏高的，伟星在合肥没有积累，品牌没有溢价，也没有学区优势，我认为基本透支了未来两年的升值空间。南七里洋房总价过高，投资价值也不高。

长潜黄板块

长潜黄板块共成交84套二手房，板块成交均价为18422元/平米，较去年全年（17549元/平米）上涨873元/平米，涨幅4.98%，远超平均水平。板块整体议价空间较去年收窄1.71个百分点，成交周期延长12.4天。

长潜黄板块的涨幅，从全市范围来看，都属于佼佼者，这很大程度上要得益于学区。我在之前的文章中分析过，50中西校和东校是合肥7所真学区中的2所，距离这两所学校最近的两个代表小区——安居苑和西园新村，涨幅都接近15%。

其实除了距离初中最近之外，还有一个原因，那就是安居苑小学和西园小学，目前是区域内公认的最好的小学学区。换句话说，安居苑和西园新村，除了距离上的优势，还有双学区优势，这才是它们受到追捧的最关键原因。

我看了一下这两个小区的成交情况，安居苑多为90平米以下户型，西园新村基本都是60平米以下户型。由于安居苑比西园新村房龄要年轻13年左右，成交均价也要高出10%左右。

今年50中西校学区扩容，合并新建的合作化路中学，在保持原有学区划分不变的前提下，将原本属于江淮学校的小区纳入覆盖范围。这样一来，合作化路中学被扶正，周边小区一直悬而未决的学区问题得到圆满解决，江淮学校学区也进一步升级。

于是我们看到属于双学区的通和易居南苑，无论从成交量还是成交价格上，都直线攀升，但相比之下，单学区的通和易居北苑，价格上要逊色很多。受学区变化影响，原属江淮学校学区的金域华府、邮电新村、领势公馆等，都迎来一定的上涨。

除了学区房价格在上涨外，有一部分小区存在下跌。在我看来，大溪地下跌，有一部分原因也是前期涨幅过高后期回调，而新华优阁这种非学区公寓，本身就是相对劣质的资产。

长江路北板块

长江路北板块共成交115套二手房，板块成交均价为14693元/平米，较去年全年（14883元/平米）下跌190元/平米，跌幅-1.28%，是唯一下跌的板块。板块整体议价空间较去年收窄0.77%，成交周期延长27.7天，都是几个板块里面最长的。

板块内小区整体规模小而杂，就成交量相对较大的几个小区而言，都存在较大的跌幅，比如公园道1号和凤凰城家家景园，这些小区房龄较老或者物业品质较差。还有松芝万象城和中央美域A区，主要成交为公寓，价格也存在较大幅度的回调。

琥珀山庄房龄虽然较老，但是位置不错，琥珀中学也是准1档学区，房价表现也相对坚挺。中央美域B区成交均价为板块内最高，涨幅可观，次新小区，品质物业相对较佳，应属难得的优质资产了。

其实我们还应注意到一个现象，公园道1号商品房与回迁房的价格相差较多，差不多近40%。这说明，即使原地回迁的小区，除非是真学区房，也不要指望价格能跟周边商品房平起平坐，打算通过买老破小等拆迁曲线救国的同学，我想应该放弃这个念头了。

中国铁建青秀城二手房成交均价在1.55w，新房备案均价1.62w，考虑到殡仪馆等负面因素，性价比其实不高。

长江路北板块整体相对劣质，如果考虑在此区域投资房产，我个人不建议。如果是刚需自住，也应尽量购买那些学区相对不错，房龄年轻，且物业和品质俱佳的小区。

二环路西板块

二环路西板块共成交391套二手房，板块成交均价为15970元/平米，较去年全年（15591元/平米）上涨379元/平米，涨幅2.43%。板块整体议价空间较去年收窄0.46%，成交周期延长11.7天。

二环路西显然也是合肥市的强势板块，涨幅远超合肥均值。以长江西路为界，路北是蜀山区，路南是高新区，从整体表现上来看，路南要比路北更为强势。

高新区尤其是环大蜀山周边，今年以来，涨幅几乎是全市最大的板块。我在前面多次分析过，高新区这几年产业发展迅猛，吸引大量高端人才就业，形成较大的住房需求，但供给却始终没有跟上，造成严重的供小于求。

从我小密圈成员咨询来看，很多高新区的刚需，都在为买房感到头疼，因为可选余地不大。我们可以看到，环城高速以西，目前只有海亮九玺、祥源城、大富山庄、华纺新华城等几个二手房小区，刚需住宅非常有限。

我在前面的文章中多次提到，高新区仍然是一个比较刚需的市场，但环大蜀山周边，密布大量高端住宅。比如大蜀山南麓和东麓，有诸如绿城桂花园，华润澜溪镇，保利西山林语，绿地乔治庄园，世贸国风，华邦蜀山别院，中海岭湖墅，旭辉湖山源著等洋房别墅类高端产品。

这些高端住宅，严重挤压了刚需空间，再加上高新区产业用地较多，客观上又造成住宅用地供应紧张，这种情况在蜀西尤为严重，这也是开发商热衷在蜀西拿地的原因。

我们可以看到，成交和涨幅较大的几个小区，比如祥源城，御景城，保利梧桐语，大富山庄，海亮九玺等，基本都位于高新区创新产业园周边，成交大多为总价150w左右的小三房或者小两房。

但并非所有小区都在上涨，还有一些小区跌幅较大。比如兴园小区，主要是房龄偏老的回迁房；博澳丽苑和沃野花园，主要是品质或物业较差；加侨悦山国际（公寓）和金濠优活城，主要是公寓产品。尽量避免去投资或者购买这类相对劣质的资产。

目前二环路西板块在售新房，大都是性价比相对较低的高层，或者价格较高的高端住宅，基本不值得投资。蜀熙府备案价格1.71w，大致符合市场价。祥源金港湾据讲还剩最后一栋高层，均价1.53w，目前来看会比较难买。中南樾府放风价在1.8w+，性价比也不高。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

这两天央行再次降准，力度还相当大，从侧面说明目前经济形势不容乐观。降准的主要目的是为了提振民营经济，尤其是中小企业，释放的流动性会首先进入实体经济，但我认为对房地产影响非常有限。

目前国家房地产调控方针没有发生根本改变，“房住不炒”依然是地方政府的一道紧箍咒，因此不论是限购还是限贷，都难言放松。限购是需求层面，限贷是资金层面，只要这两方面没有开口，降准的大水很难漫盖到房地产。

尽管降准对房地产的影响有限，但我认为这可能是一个见底信号，密封性再好的容器，也很难抵挡住水滴石穿的韧劲，房地产终究会被流动性相对宽松的环境浸润。

合肥房价在2017年略有回调，2018年则基本保持稳定，从国家短期政策层面来看，保持稳定依然是当前房地产调控的主调，因此我觉得2019年，合肥房价大概率还是保持平稳。

从2018年合肥房价表现来看，尽管整体稳定，局部发生了较大的分化。这种分化表现为：劣质资产趁着风口过度补涨，然后随着市场降温慢慢回归原本价值，优质资产坐实涨幅之后，再创新高。

其实如果从市场整体来看，2018年部分优质小区涨幅甚至能够达到15%-20%，也有部分劣质小区跌幅能达到-10%以上，一正一负，竟有30%的利差。这说明，即使市场平淡期，如果操作得当，用劣质房产置换优质房产，一定程度上也能实现资产保值升值。

前事不忘，后事之师，既然2019年合肥房价走势大概率会跟2018年相似，那么2018年合肥房地产市场的发展规律，为我们提供了一个资产优化配置的思路。抛掉手中的劣质房产，置换更具升值潜力的优质房产，仍不失一种房产投资方式（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

合肥口号为“大湖名城，创新高地”，所谓“大湖”，意为巢湖，滨湖当仁不让，所谓“创新”，是指科技创新，高新区名至实归。滨湖目前发展还未完全成熟，在未来5-8年内的地位仍难以撼动，合肥市重大政策和优质资源还会继续向滨湖倾斜。

高新区往西有相当广阔的拓展空间，我认为蜀西是合肥下一个最有希望接班滨湖的重点区域，再加上诸多高新技术产业和上风上水的绝佳位置，高新区未来有很大的投资潜力，我甚至认为不亚于滨湖。

目前高新西新盘性价比大都不高，没有太多投资机会，但如果遇到价格低于1.5w或附近的次新楼盘，尤其距离地铁2号线或4号线较近的，都值得考虑。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

合肥哪里买二手房性价比高

合肥有些区域的二手房真的被低估，我可以举几个性价比高的区域或者具体楼盘，楼主可以根据自己的上班地点自行选择一下：

1.北一环上的一些小区可以考虑，新天地和北京华联都在附近，以后也有地铁，公交车线路多的一塌糊涂，生活巨方便！随便举例一些小区，比如金域南湾，南国花园，深圳花园等等，价格从11000-18000不等

2.经开区港澳广场附近，地铁有地铁三号线和未来的地铁七号线，医院有安医二附院，商场有港澳广场和中环城，超市有合家福，沃尔玛，大润发，生活交通没得说，举一些小区，比如港澳花园，翠微苑等等，价格从13000-18000不等

3.靠近滨湖的168南区附近的小区，比如观澜华庭，御景前城等等，价格15000-18000，学区168教育集团的南区，考虑学区的可以去淘一淘

4.滨湖这边性价比高的可以去巢湖附近的万达或者滨湖云谷或者滨湖世纪城淘一淘，因为这些楼盘业主买的比较早，很多投资客看到价格合适就抛了

合肥其他区域还有很多性价比高的，我只是随便举例几个，买二手房首先你要先确定好区域，然后多去看看房子，运气好就会被你淘到一套笋盘，加油，祝你早日买到适合你的房子！

合肥哪个区买房潜力大

题主你好，就合肥那个区域买房潜力比较大来说的话，价格方面的表现其实最具有说服力的。

据金刚石房地产云数据显示，2020年3月合肥九区新建商品住宅成交均价为17314.88元/㎡，同比2019年3月涨1281元/㎡，涨幅为7.99%；环比上涨57.25元/㎡，涨幅为0.33%。

（数据来源：金刚石房地产云数据）

值得一提的是，自2019年12月，合肥新建商品住宅成交均价开始突破1.7万/㎡大关；随后的几个月，成交均价稳步小规模增长。

具体到各个区域，涨跌情况如下：

2020年3月滨湖区均价21321.95元/㎡，同比涨3188.84元/㎡，涨幅17.59%；

2020年3月包河区均价20016.84元/㎡，同比涨2869.86元/㎡，涨幅16.74%；

2020年3月高新区均价16894.06元/㎡，同比涨1428.2元/㎡，涨幅9.23%；

2020年3月蜀山区均价18010.2元/㎡，同比涨1171.8元/㎡，涨幅6.96%；

2020年3月新站区均价13326.87元/㎡，同比涨938.62元/㎡，涨幅7.58%；

2020年3月庐阳区均价18981.99元/㎡，同比涨913.37元/㎡，涨幅5.06%；

2020年3月瑶海区均价13881.5元/㎡，同比涨422.36元/㎡，涨幅3.14%；

2020年3月经开区均价14908.92元/㎡，同比跌45.34元/㎡，跌幅0.30%；

2020年3月政务区均价22688.27元/㎡，同比跌3625.24元/㎡，跌幅13.78%。

数据不会说谎，看到这里其实就很明白了，3月新房均价同比涨幅最高的是滨湖区。因此，在滨湖区置业，应该是一个不错的选择。

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